​​第一章 总则 

第一条 为切实规范宣汉县物业小区公共收益（即共有收益）的归集、使用和管理，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《达州市物业管理条例》等有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 公共收益管理应当坚持公平公开、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。公共收益扣除法定税收、能耗、人工等管理运营合理成本后，剩余部分属于业主共有。

第三条 业主、业主委员会应当依照《达州市物业管理条例》和本办法规定，依法负责公共收益的管理、使用和监督。

第四条 县住房和城乡建设主管部门负责组织实施公共收益政策，指导街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

第五条 社区居民委员会负责协助、配合街道办事处（乡镇人民政府）做好公共收益管理的相关工作，审查公共收益使用报备事项，代为履行业主委员会缺失期间公共收益管理职责，指导公共收益管理单位做好交接工作，调处公共收益管理、使用环节产生的纠纷。

第二章  公共收益概念 

第六条 公共收益，是指利用物业小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收益。其来源一般包括但不限于：

（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自动售卖机等设施所得的收益；

（三）利用物业管理区域内公共场地、围墙、建筑物外立面、道闸、灯箱、单元门（厅）、走廊通道、电梯轿厢、电子屏等设置商业广告所得的收益；

（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

（五）对通信运营商设立的通信设施设备等所收取的占地费或场地费；

（六）相关单位支付的违约金、赔偿金等；

（七）公共收益利息、共用设施设备回收残值等其他收入；

（八）其他依法属于全体业主的收入。

第三章  公共收益引入 

第七条 公共收益项目引入（如广告投放、场地租赁）前，物业企业须向业委会或业主大会提交合作方案，明确合作方资质、收益分成比例、合同期限等，须经业主大会“双过半”（专有部分面积过半且人数过半）表决通过后方可实施。

第四章公共收益管理方式

第八条业主大会成立前，根据《前期物业服务合同》约定，明确公共收益由物业服务人代为管理的，物业服务人为公共收益管理主体，未约定的，所在地居社区居民委员会为公共收益管理主体。物业服务人可根据《前期物业服务合同》约定物业小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、提取管理成本的比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容，其中物业服务人提取的管理成本应当在“前期物业服务合同”中予以约定，原则上不得高于公共收益的30%。

第九条业主大会成立后，公共收益管理主体为物业小区业主委员会，原则上由业主委员会自行管理公共收益。

第十条 物业小区共有部分经营、收益的使用和分配应当经过业主大会同意，并在《物业服务合同》《业主大会议事规则》《管理规约》中作出约定，《物业服务合同》《业主大会议事规则》《管理规约》应约定公共收益一定支出额度外，需明确是否履行公开招投标程序确定施工单位并明确实施过程监督员。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务人经营；委托物业服务人经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益提取管理成本的比例。

第十一条 物业小区共有部分委托物业服务人经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。委托经营合同期限超过物业服务合同期限、业主委员会任期的应经业主大会同意。

第五章  公共收益账务管理 

第十二条公共收益由物业服务人代为管理的，物业服务人应以物业管理区域为单位单独开设账户，不得与企业其他收支合用一个账户，物业服务人开设的公共收益账户,账户名称格式应为“XX公司XX项目公共收益专户”。

公共收益由业主委员会管理的，应以业主委员会名义开设公共收益专户，账户名称应与所在地物业主管部门出具的备案回执记载的名称一致，不得以任何个人或其他组织名义开设账户用于公共收益的存放。

公共收益管理主体为属地社区居民委员会的，确有需要开立公共收益账户的，应当遵守人民银行有关账户管理规定。

第十三条共有部分委托物业服务人经营的，物业服务人应当在扣除物业服务合同约定的管理成本后，将公共收益交存至公共收益账户。

共有部分由业主委员会自行经营的，公共收益按实际发生进入业主委员会账户。负责管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续的应当是业主委员会委员或业主委员会聘请的财务人员，不得由其他人管理公共收益资金或者办理公共收益账户手续。

第十四条 公共收益管理主体应按照会计制度相关规定对小区公共收益支出事项进行审核、支付、记账，不得以“白条”入账并根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，按照《宣汉县物业小区公共收益会计核算指引》进行记账，编制财务会计报告，每半年向全体业主公示。有条件的业主大会、业主委员会可以委托第三方会计代理机构代理会计业务。实施代理记账的，公共收益管理主体应在每月第5个工作日前，将上个月份已盖章明细账目和相关原始凭证提交代理记账机构。

第六章  公共收益使用范围 

第十五条 经业主共同决定，公共收益可用于以下情形：

（一）用于补充物业小区专项维修资金。

（二）用于物业小区公共设施设备维修。共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用和共用设施设备保险。

（三）用于业主大会、业主委员会工作经费。召开业主大会产生的费用（包括业主委员会换届、选聘物业企业、招标费用、第三方代理费等）；业主委员会办公经费、工作联系通讯费、经业主共同决定的有关人员报酬或补贴等。

（四）用于委托第三方账务记账费、审计费、法务费、招标代理费，以及水电费等物业管理需要的其他支出。

（五）用于业主大会决定的其他支出。

《物业服务合同》中约定的属于物业服务费承担的维修范围，不得在公共收益中列支。

第七章  公共收益使用程序 

第十六条 业主大会成立前，公共收益应根据《前期物业服务合同》《临时管理规约》的约定使用。《前期物业服务合同》《临时管理规约》中未约定的公共收益使用事项，前期物业服务人应向属地社区居民委员会报告后，参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

业主委员会成立后，公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》《管理规约》的约定使用。

街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会负责对物业小区公共收益使用必要性、规范性的监督和指导。公共收益管理主体在使用公共收益前，应按照《宣汉县物业小区公共收益支出报备单（模板）》格式向属地社区居民委员会报备，公共收益使用不符合小区议事规则、管理规约、合同规定的，社区居民委员会须要求提交业主大会表决通过后组织实施。业主大会对公共收益使用程序有明确规定的，从其规定。

第八章  公共收益审计 

第十八条 首次业主委员会成立、业主委员会换届、业主委员会主任、财务负责人任期内离职的或已交付物业专有部分占总面积百分之二十以上或者占总人数百分之二十以上的业主提议的，本届或新一届业主委员会应当聘请三方专业审计机构对业主公共收益等进行审计，审计费用在公共收益中列支。

第十九条 社区居民委员会须每年对辖区物业小区公共收益管理使用情况进行全覆盖检查，街道办事处（镇人民政府）须每年对辖区物业小区公共收益管理使用情况进行抽查，将检查、抽查结果于物业小区醒目位置进行公示；对群众反映强烈、连续上报无公共收益及存在缴存记录明显异常的物业小区，应组织专业人员进行专项检查或邀请三方专业审计机构开展审计，审计费用从公共收益中列支。

第九章  公共收益公开 

第二十条 公共收益管理主体原则上至少每半年对公共收益予以结算，并于每年7月底、1月底前将上一期收支按《宣汉县物业小区公共收益收支公示表（模板）》格式张贴于物业小区主要出入口等显著位置，公示期不少于30日。公示下半年收支情况时，应一并公示年度收支情况。涉及审计的，公示日期可适当顺延，在审计结束后及时公示。

第二十一条 街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应指导并组织物业小区业主委员会、物业服务人按年度开展物业小区清产核资，建立物业小区公共资产、资金清单，按照《宣汉县物业小区资产公示表（模板）》每年公示1次，原则上与年度公共收益收支情况同步公示。

第二十二条 业主对公共收益归集、使用和管理等公示内容有异议的，应及时向公共收益管理主体提出，公共收益管理主体应当对业主的询问予以及时解释和说明，或提请业主大会“双过半”（专有部分面积过半且人数过半）表决通过后聘请三方专业审计机构进行审计，并将审计结果及时公示。物业小区属地街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会须加强对公共收益管理监督和指导，并及时调解处理相关纠纷。

第十章 公共收益移交 

第二十三条 物业服务合同（前期物业服务合同）终止之日十日内，物业服务人应将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交业主委员会。如业主委员会缺失，应移交属地社区居民委员会代为保管并公示账目信息。

第二十四条 业主委员会届满或中止时，业主委员会应在届满或中止之日起十日内，向新一届业主委员会或属地社区居民委员会移交公共收益相应的资料。业主委员会委员应无条件配合做好相关交接工作。

第十一章 公共收益指导监督 

第二十五条 业主委员会届满或中止后，拒不向新一届业主委员会移交公共收益相关资料的，新一届业主委员会可以请求属地公安机关协助移交。

第二十六条 业主委员会成员、物业服务人、记账机构有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据国家相关法律法规，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。

第二十七条 业主发现业主委员会、物业服务人等有违反本物业小区《管理规约》《业主大会议事规则》《物业服务合同》相关约定行为，业主可以向属地街道办事处（镇人民政府）、物业行业主管部门投诉举报，相关单位（部门）应及时调查处理。

第二十八条 利用物业公共部分获取收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

第二十九条 街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会应于辖区每个物业小区设置公共收益管理使用监督员，原则上以社区网格员优先，不得使用物业服务人、业主委员会、小区业主作为监督员，并将公共收益管理使用监督员基本信息公示于物业小区公共醒目位置。

第三十条 县级物业主管部门应协同街道办事处（镇人民政府）开展社区居民委员会、业主委员会、物业服务人就公共收益工作进行专题培训，将物业服务人的公共收益归集、使用和管理工作情况，纳入物业服务考核、评优评先等评价依据。

第十二章  附则 

第三十一条 多业主的非住宅物业项目【指由多个不同的业主（个人、企业或机构）共同拥有或持有的、用于非居住用途的房地产项目】、非物业住宅小区的公共收益管理可参照本办法执行。

第三十二条 本办法自2025年7月1日起试行，试行期2年。本办法试行期间，与上位法律法规相悖的，从其法律法规。

附件：1.宣汉县物业小区公共收益会计核算指引

             2.宣汉县物业小区公共收益分级支付制度（模板）

             3.宣汉县物业小区公共收益支出报备单（模板）

            4.宣汉县物业小区公共收益收支公示表（模板）

            5.宣汉县物业小区资产公示表（模板） 

附件1

宣汉县物业小区公共收益会计核算指引 

第一部分 总说明 

第一条 为规范宣汉县物业小区公共收益的归集、使用和管理，充分保障业主合法权益，根据《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《达州市物业管理条例》等法律法规和相关文件精神，结合实际，制定本指引。 

第二条 公共收益的会计核算采用复式记账法。

第三条 公共收益的会计要素包括资产、负债、净资产、收入和支出。

第四条 公共收益的会计核算应当划分会计期间，分期结算账目和编制经营收支报表。会计期间的起讫日期采用公历制。

第五条 公共收益的会计核算应当遵循下列基本原则：

（一）公共收益的会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，如实反映公共收益的收支情况等信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。

（二）公共收益的会计核算应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比。

（三）公共收益的会计核算应当及时进行，不得提前或者延后。

第六条 公共收益相关会计基础工作、会计档案管理以及内部控制等，应当按照《中华人民共和国会计法》《会计基础工作规范》《会计档案管理办法》及国家有关内部控制规范等相关法律法规规定执行。

第二部分  会计科目名称及编号（参照）

第三部分 会计科目入账说明 

第一条 资产类

1001—现金。本科目核算公共收益现金的各种收入和支出，应当设置“现金日记账”，根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入合计额、现金支出合计额和结余额，将结余额与实际库存额核对。

1002—银行存款。本科目核算公共收益账户银行存款的各种收入和支出，应当按照开户银行、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务的发生顺序逐笔登记，每季度终了应结出余额。

第二条负债类

2001—其他应付款。本科目核算的是指与公共收益账户暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金、存入保证金等。

第三条净资产类

3001—累计结余。本科目是反应每个核算周期末公共收益的结余情况，每个核算周期应将所有的收入及支出结转到本科目。

第四条收入类

4001—公共收益收入

4001—1—物业经营用房收入。指出租物业管理区域内的物业经营用房所取得的收入。

4001—2—公共停车泊位收入。指利用物业管理区域内的公共停车位、占用公共道路和场地设置的机动车临时停车位所取得的收入。

4001—3—广告位收入。指利用电梯轿箱、灯箱、外墙、宣传栏、电子屏等共有部位、共有设施设备设置广告所取得的收入。

4001—4—移动通信设施场地收入。指利用物业管理区域内共有部位设置移动通信设施所取得的收入。

4001—5—智能快递柜场地收入。指利用物业管理区域内共有部位设置智能快递柜所取得的收入。

4001—6—泳池（馆）经营收入。指将业主共有的泳池（馆）用于经营所取得的收入。

4001—7—文体场所经营收入。指将业主共有的文体场所用于经营所取得的收入。

4001—8—摆摊设点收入。指在利用物业管理区域内共有部位用于摆摊设点所取得的收入。

4001—9—其他收入。指除1到8项之外利用共有部位经营所取得的收入，须注明具体收入内容。

4001—10—利息收入。指上述1到10项收入总和在报告期内产生的利息总额。

第五条支出类

5001—公共收益支出

5001—1—补充物业专项维修资金。指：（1）用于弥补物业专项维修资金拨付额与申请额的差额部分的资金；（2）由于物业维修资金增值部分不足，而动用物业专项维修资金本金后，将经营性收益缴存至专项维修资金专户，全体业主按比例分摊，用于补充物业维修资金本金的费用支出。

5001—2—共有部位、共有设施设备的维修、更新与改造费用。指根据《物业服务合同》和《业主大会议事规则》《管理规约》规定，用于物业管理区域内共有部位、共有设施设备维修、更新与改造的产生的费用支出。

5001—3—业主大会、业主委员会运作经费。指按照管理规约或临时管理规约约定，按比例提取用于业主大会、业主委员会正常运作所需的通讯费、纸张费、邮递费等日常办公费用。

5001—4—经营成本。指因取得经营收入而直接或间接发生、新增的有关成本和费用支出，如人工费、材料费、水费、电费等。

5001—5—税费。指按照国家相关法律法规规定，在取得经营收入的过程中应当缴纳的营业税、教育费附加等相关税费。

5001—6—其他支出。指除上述1到5项之外所产生的支出，须注明支出内容。

附件2

宣汉县物业小区公共收益分级支付制度

（模板） 

本小区公共收益审批程序上采取分级审批支取的方式，公共收益支出审批程序如下：

（1）单一支付项目费用在              元及以下的，经业主委员会会议表决通过，并在本物业小区公共区域“阳光公示栏”内公告后开支；

（2）费用在              —              元（含）的，经业主委员会会议表决通过后向社区报备，并在本物业小区公共区域“阳光公示栏”内公告后，方可开支；

（3）费用在             元以上，应由业主委员会组织召开业主大会会议表决通过后并在本物业小区公共区域“阳光公示栏”内公告后，将相关事项向社区报备后，再行开支。 

附件3

宣汉县物业小区公共收益支出报备单（模板） 

备注：备案时根据实际需要附相关业主委员会事项表决会议纪要、业主大会会议表决记录等证明材料

附件4

宣汉县物业小区公共收益收支公示表（模板）

物业小区名称：             核算周期：      年  月至   年   月

物业服务人或业主委员会（盖章）：                                

开户银行（全称）：                                               

开户名称（全称）：                                               

开户银行卡号：                                                   

公示日期：     年     月     日至     年     月     日

附件5

宣汉县物业小区资产公示表（模板）

物业小区名称（全称）：                                    

物业服务人或业主委员会(盖章):                                  

公示日期：      年      月      日

填报说明：

1.各管理主体按实际情况填写，一个项目有多项内容的可自行扩表。

2.对于有多处物业用房、会所等的，应在备注中填写对应坐落的面积。

3.物业用房未区分经营用房和办公用房的，合并表内1.2资产分类类 别为“物业用房（m²） (未区分办公用房和经营用房)”,并自行调整类别序号。